Atodlen 6 – Lesoedd
229.Mae Atodlen 6 yn cynnwys y rheolau ynghylch sut y mae’r rhent a delir pan roddir les i’w drethu.
230.Ceir nifer o newidiadau o gymharu â rheolau treth dir y dreth stamp er mwyn gwella’r modd y gweithredir y rheolau ac er mwyn cael cysondeb o ran ymdrin â’r gwahanol sefyllfaoedd a all godi i denantiaid. Nid yw’r darpariaethau hyn, yn wahanol i dreth dir y dreth stamp, yn trethu’r rhent a delir pan roddir les breswyl. Mae gan Weinidogion Cymru y pŵer, fodd bynnag, i gyflwyno treth ar y rhent a delir ar y mathau hyn o lesoedd yn y dyfodol os ydynt yn ystyried bod hynny’n angenrheidiol (gweler paragraff 27 o Atodlen 6).
Rhan 2 - Hyd les a thrin lesoedd sy’n gorgyffwrdd
Lesoedd cyfnod penodol
231.Mae paragraff 2 yn darparu bod y Ddeddf yn gymwys i les am gyfnod penodol fel bod unrhyw gymal yn y les honno a allai olygu ei bod yn cael ei therfynu’n gynnar yn cael ei anwybyddu.
Lesoedd sy’n parhau ar ôl cyfnod penodol
232.Pan fo les am gyfnod penodol yn cyrraedd ei dyddiad terfynu contractiol, a’r tenant yn parhau i feddiannu’r annedd, mae paragraff 3 yn darparu y trinnir y les fel pe bai’n les am flwyddyn yn hwy na’r cyfnod penodol gwreiddiol. Rhaid i’r prynwr ddychwelyd ffurflen dreth ar gyfer y flwyddyn ychwanegol hon, os oes rhagor o dreth yn daladwy neu os yw’r dreth honno’n dod yn daladwy, cyn diwedd y cyfnod o 30 o ddiwrnodau sy’n dechrau â’r diwrnod ar ôl diwedd y cyfnod ychwanegol hwnnw o 12 mis.
233.Os ceir estyniad pellach i’r les mae’r les wreiddiol i’w thrin fel pe bai wedi ei hestyn am flwyddyn arall (2 flynedd, felly) ac yn y blaen. Unwaith eto, y dyddiad ffeilio ar gyfer y ffurflen dreth yw cyn diwedd y cyfnod o 30 o ddiwrnodau gan ddechrau â’r diwrnod ar ôl diwedd y cyfnod estynedig hwnnw o 2 flynedd. Os terfynir y les yn gynnar yn ystod unrhyw estyniad tybiedig, fodd bynnag, caiff ei thrin yn unol â hynny at ddibenion treth trafodiadau tir (ac unwaith eto, mae rhwymedigaeth bellach i ddychwelyd ffurflen dreth os oes rhagor o dreth yn ddyledus).
234.Mae’r rheolau hyn yn ddarostyngedig i baragraffau 4 ac 8 o’r Atodlen hon, sy’n darparu ar gyfer rheolau penodol o dan amgylchiadau penodol.
Lesoedd sy’n parhau ar ôl cyfnod penodol: rhoi les newydd
235.Mae paragraff 4 yn gymwys pan dybir bod les (y “les wreiddiol”) wedi parhau am flwyddyn arall (neu flwyddyn ddilynol atodol) ar ôl y dyddiad terfynu contractiol, ac yn ystod y cyfnod hwnnw, bod les newydd wedi ei rhoi i’r tenant ar gyfer yr un eiddo (neu’r un eiddo i raddau helaeth), a bod y les newydd yn dechrau yn ystod y cyfnod hwnnw (ac nad yw wedi ei hôl-ddyddio).
236.O dan yr amgylchiadau hyn nid yw’r rheolau ym mharagraff 3 yn gymwys i’r cyfnod ychwanegol terfynol. Yn lle hynny, caiff cyfnod y les newydd ei drin fel pe bai’n dechrau y diwrnod ar ôl dyddiad terfynu contractiol y les wreiddiol (neu ar achlysur diweddaraf y dyddiad hwnnw, os cafwyd estyniad am fwy na blwyddyn).
237.Mae unrhyw rent a oedd yn daladwy am y cyfnod hwn o dan y les wreiddiol i’w drin fel pe bai’n rhent sy’n daladwy o dan y les newydd.
Lesoedd am gyfnod amhenodol
238.Mae paragraff 5 yn nodi’r rheolau ynghylch trin lesoedd a roddir am gyfnod amhenodol. Pan roddir y les i ddechrau, mae i’w thrin fel pe bai wedi ei rhoi am gyfnod penodol o flwyddyn, ac o ganlyniad mae’n ofynnol dychwelyd ffurflen dreth o fewn 30 o ddiwrnodau. Os yw’r tenant yn parhau i feddiannu’r annedd ar ôl diwedd y flwyddyn honno mae i’w drin fel pe bai’r les am gyfnod penodol o 2 flynedd, ac yn y blaen.
239.Os yw treth (neu ragor o dreth) yn dod yn daladwy, rhaid dychwelyd ffurflen dreth cyn diwedd y cyfnod o 30 o ddiwrnodau sy’n dechrau â’r diwrnod ar ôl diwedd pob cyfnod penodol hwy tybiedig. Fodd bynnag, os yw’r les am gyfnod amhenodol yn dod i ben o fewn y flwyddyn gyntaf caiff y prynwr, fel eithriad, ddiwygio ei ffurflen dreth er mwyn adlewyrchu’r rhent a dalwyd mewn gwirionedd neu sy’n daladwy am y cyfnod (is-baragraff 5(6)). Ni chaniateir diwygio’r ffurflen dreth ond o fewn y terfyn amser arferol ar gyfer gwneud diwygiad, hynny yw, o fewn 12 mis i ddyddiad ffeilio’r ffurflen dreth wreiddiol.
240.Pan fo’r les yn dod i ben yn yr ail flwyddyn, neu mewn blynyddoedd dilynol, mae rheolau tebyg i’r rhai ar gyfer lesoedd sy’n parhau ar ôl cyfnod penodol yn gymwys. Bydd yn ofynnol dychwelyd ffurflen dreth cyn diwedd 30 o ddiwrnodau gan ddechrau â’r diwrnod ar ôl y dyddiad y mae’r les yn dod i ben (is-baragraffau 5(2) a 5(5)).
Lesoedd cysylltiol olynol
241.Mae paragraff 6 yn darparu y caiff cyfres o lesoedd cysylltiol ei thrin fel un les at ddibenion treth trafodiadau tir. Bydd hyn yn sicrhau na all prynwr osgoi treth trafodiadau tir drwy ymrwymo i gyfres o lesoedd byrion pan fo, mewn gwirionedd masnachol, wedi cytuno i les hirach o’r dechrau. Pan adnewyddir les ar delerau a fyddai ar gael i drydydd parti, fodd bynnag, ni fydd y les honno’n cael ei thrin, fel arfer, fel pe bai’n gysylltiol at y dibenion hyn.
Rhent ar gyfer cyfnod o orgyffwrdd os rhoddir les bellach
242.Mae paragraff 7 yn gymwys pan fo tenant yn ildio les (yr “hen les”) a’r landlord yn rhoi les newydd i’r tenant ar gyfer yr un eiddo neu’r un eiddo i raddau helaeth, neu pan fo’r tenant, o dan amgylchiadau penodedig eraill, tebyg, yn cael les newydd ar gyfer yr un eiddo neu’r un eiddo i raddau helaeth.
243.Yn yr achosion hyn caiff y rhent sy’n daladwy o dan y les newydd ei drin fel pe bai wedi ei ostwng yn ôl swm y rhent a fyddai wedi bod yn daladwy o dan yr hen les. Darperir y rheol hon er mwyn sicrhau nad yw prynwr yn talu treth ar yr un symiau o rent o dan yr hen les a’r les newydd.
Tenant yn dal drosodd: ôl-ddyddio les newydd i flwyddyn flaenorol
244.Mae paragraff 8 yn darparu rheolau ar gyfer achos penodol pan fo les a adnewyddir yn cael ei hôl-ddyddio, ac yn rhoi “rhyddhad gorgyffwrdd”. Pan fo les cyfnod penodol sy’n parhau ar ôl ei dyddiad terfynu contractiol (cyfeirir at y cyfnod hwn fel y cyfnod “dal drosodd”) yn cael ei hadnewyddu, a’r les newydd yn cael ei hôl-ddyddio i ddyddiad o fewn blwyddyn olaf y cyfnod dal drosodd, bydd paragraff 4 yn gymwys. Pan fo’r cyfnod dal drosodd yn para am fwy na blwyddyn, fodd bynnag, a’r les newydd yn cael ei hôl-ddyddio i ddiwrnod yn ystod y cyfnod dal drosodd ac eithrio yn ei blwyddyn olaf (hynny yw, yn ystod y “blynyddoedd dal drosodd cyfan”) bydd paragraff 8 yn gymwys.
245.Pan fodlonir yr amodau yn is-baragraff 8(1) caiff y les newydd ei thrin fel pe bai’n cychwyn ar y dyddiad y mynegir ei bod wedi cychwyn (hynny yw, y dyddiad a nodir yn y les). Fodd bynnag, caiff y rhent sy’n daladwy o dan y les newydd mewn cysylltiad â’r “blynyddoedd dal drosodd cyfan” ei ostwng yn ôl swm y rhent sy’n daladwy ar gyfer yr un cyfnod o dan yr hen les (fel y’i hymestynwyd yn ystod y cyfnod dal drosodd, ac a ddisgrifir fel “tenantiaeth dal drosodd” yn y ddarpariaeth hon). Ni chaiff y gostyngiad hwn greu swm negyddol, fodd bynnag.
Rhan 3 - Rhent a chydnabyddiaeth arall
Rhent
246.Mae paragraff 9 yn diffinio rhent at ddibenion y Ddeddf fel bod swm sy’n daladwy mewn cysylltiad â rhent yn cael ei drin felly hyd yn oed os dywedir ei fod yn cynnwys materion eraill (megis tâl gwasanaeth) oni bai bod y rhain yn cael eu dynodi ar wahân. Nid yw “rhent” yn cynnwys unrhyw swm a delir ar gyfer rhoi’r les.
Rhent amrywiol neu ansicr
247.Pan fo rhent yn amrywiol neu’n ansicr, mae paragraff 10 yn gymwys. Mae’r rheolau’n darparu bod rhaid i’r prynwr nodi ar y ffurflen dreth a ddychwelir ganddo amcangyfrif o swm y rhent yn ystod 5 mlynedd gyntaf y les. Ar gyfer blynyddoedd dilynol y les (os y’i rhoddwyd am gyfnod o fwy na 5 mlynedd) tybir bod y rhent sy’n daladwy yn cyfateb i’r swm uchaf a delir mewn unrhyw gyfnod o 12 mis yn olynol yn y 5 mlynedd gyntaf. Diystyrir newidiadau mewn rhent o ganlyniad i chwyddiant yn unig.
Adolygiad rhent cyntaf yn chwarter olaf y bumed flwyddyn
248.Pan fo’r les yn darparu ar gyfer cynnal adolygiad o’r rhent ond bod yr adolygiad yn dechrau yn 3 mis olaf 5 mlynedd gyntaf y les, Mae paragraff 11 yn darparu yr anwybyddir yr adolygiad at ddibenion y dreth trafodiadau tir.
Addasu treth pan bennir y rhent ar y dyddiad ailystyried
249.Mae paragraff 12 yn darparu bod rhaid i brynwr ailasesu ei rwymedigaeth ar gyfer treth trafodiadau tir ar y “dyddiad ailystyried” os dychwelwyd y ffurflen dreth wreiddiol ar sail rhenti dibynnol, ansicr neu heb eu canfod am 5 mlynedd gyntaf y les.
250.Diffinnir y dyddiad ailystyried fel dyddiad sy’n dod ar ddiwedd pumed flwyddyn y les neu unrhyw ddyddiad cynharach pan fo’r rhenti yn dod yn sicr. Daw’r rhenti yn sicr naill ai pan geir y digwyddiad dibynnol (neu pan ddaw’n amlwg na fydd yn digwydd) neu pan gaiff swm y rhent ei ganfod.
Tandaliad treth pan bennir rhent ar y dyddiad ailystyried
251.Mae paragraff 13 yn nodi’r rheolau mewn achosion pan fo ailystyried o dan baragraff 12 yn arwain at dandaliad, neu’n gwneud y trafodiad yn un hysbysadwy. Rhaid i’r prynwr ddychwelyd unrhyw ffurflen dreth cyn diwedd y cyfnod o 30 o ddiwrnodau gan ddechrau â’r dyddiad ailystyried.
252.Os yw’r rhent yn parhau i fod heb ei ganfod ar ddiwedd y bumed flwyddyn, fodd bynnag, rhaid i’r prynwr ddychwelyd ffurflen dreth gan farnu’r rhent orau y gall, ac os yw’r rhent yn peidio â bod yn ansicr o fewn 12 mis i’r dyddiad hwnnw rhaid i’r prynwr ddiwygio’r ffurflen dreth honno yn unol â hynny.
Gordaliad treth pan bennir rhent ar y dyddiad ailystyried
253.Mae paragraff 14 yn darparu ar gyfer achosion pan fo’r ailystyried o dan baragraff 12 yn pennu y gordalwyd treth. Pan fo hyn yn digwydd caiff y prynwr ddiwygio ei ffurflen dreth, os yw o fewn y cyfnod arferol o 12 mis. Fel arall, caiff y prynwr hawlio ad-daliad gan ACC.
Premiymau gwrthol
254.Mae paragraff 15 yn darparu nad yw premiwm gwrthol yn cael ei drin fel cydnabyddiaeth drethadwy. Diffinnir premiwm gwrthol fel un lle bo’r landlord neu’r aseiniwr yn talu’r premiwm, neu’r tenant yn ei dalu wrth ildio’r les.
Rhwymedigaethau etc. tenantiaid nad ydynt yn cyfrif fel cydnabyddiaeth drethadwy
255.Mae paragraff 16 yn darparu nad yw nifer o rwymedigaethau, er enghraifft ymgymeriad gan y tenant i atgyweirio a chynnal a chadw’r eiddo sy’n destun y les, i’w trin fel cydnabyddiaeth a roddir am roi’r les. Yn yr un modd, pan fo’r tenant yn talu swm i gyflawni’r fath rwymedigaeth, nid yw’r taliad hwnnw yn cael ei drin fel cydnabyddiaeth drethadwy.
Ildio les bresennol am les newydd
256.Mae paragraff 17 yn gymwys pan fo tenant yn ildio hen les fel cydnabyddiaeth ar gyfer les newydd, a’r partïon yn aros yr un fath. Nid yw’r ildio yn cael ei drin fel cydnabyddiaeth drethadwy ar gyfer rhoi’r les newydd, nac i’r gwrthwyneb.
Aseinio les: aseinai yn ymgymryd â rhwymedigaethau
257.Pan aseinir les, mae paragraff 18 yn darparu nad yw ymgymryd â’r rhwymedigaeth i dalu rhent nac i gydymffurfio ag unrhyw un neu ragor o rwymedigaethau eraill y les yn cyfrif fel cydnabyddiaeth ar gyfer yr aseiniad.
Benthyciad neu flaendal mewn cysylltiad â rhoi neu aseinio les
258.Mae paragraff 19 yn gymwys pan fo tenant (neu berson sy’n gysylltiedig â thenant) yn talu blaendal neu’n rhoi benthyciad i unrhyw berson, a bod gan y tenant beth rheolaeth dros ba un a gaiff ei ad-dalu (neu os yw’r ad-daliad yn ddibynnol ar farwolaeth y tenant). Mewn achos o’r fath, caiff y blaendal neu’r benthyciad ei drin fel cydnabyddiaeth heblaw am rent a roddir am y les. Mae’r un rheol hefyd yn gymwys pan delir y blaendal neu’r benthyciad wrth aseinio les.
259.Nid yw blaendal yn cyfrif fel cydnabyddiaeth, fodd bynnag, os yw’n cyfateb i ddim mwy na dwywaith yr uchafswm rhent sy’n daladwy mewn unrhyw gyfnod o 12 mis yn y 5 mlynedd gyntaf ar ôl rhoi’r les, neu’r swm uchaf mewn unrhyw gyfnod o 12 mis ym 5 mlynedd gyntaf y blynyddoedd sy’n weddill o’r les, yn achos aseiniad.
Rhan 4 - Cytundebau ar gyfer les, aseiniadau ac amrywiadau
Cytundeb ar gyfer les
260.Mae paragraff 20 yn darparu’r rheolau ar gyfer achosion pan gafwyd cytundeb ar gyfer les a bod y cytundeb wedi ei gyflawni’n sylweddol ond heb ei gwblhau.
261.Pan fo’r cytundeb ar gyfer les wedi ei gyflawni’n sylweddol caiff y cytundeb ei drin fel les dybiedig, a’r dyddiad y mae’r trafodiad yn cael effaith yw’r dyddiad y caiff ei gyflawni’n sylweddol. Os rhoddir les wirioneddol wedi hynny caiff y les dybiedig a’r les wirioneddol eu trin fel pe baent yn ffurfio un les, a chodir treth mewn perthynas â’r gydnabyddiaeth ar gyfer y naill a’r llall yn unol â hynny.
262.Caiff rhoi’r les wirioneddol ei ddiystyru ac eithrio o ran effaith hynny o dan y rheolau trafodiadau cysylltiedig.
Aseinio cytundeb ar gyfer les
263.Mae paragraff 21 yn gwneud darpariaeth arbennig er mwyn sicrhau bod paragraff 20 yn cael yr effaith gywir o hyd pan aseinir buddiant fel tenant o dan gytundeb ar gyfer les.
Achosion pan fo aseinio les yn cael ei drin fel rhoi les
264.Mae paragraff 22 yn darparu ar gyfer achosion pan fo aseinio les i’w drin fel rhoi les er mwyn ymdrin â gweithgarwch osgoi trethi posibl. Pan fo les wedi ei rhoi, a rhyddhadau penodedig wedi eu cymhwyso, yna (oni bai bod y rhyddhadau hynny eisoes wedi eu tynnu’n ôl) caiff yr aseiniad cyntaf nad yw’r rhyddhadau penodedig yn gymwys iddo ei drin fel achos o roi les. Caiff y les ei thrin fel pe bai’n cael ei rhoi am gyfnod sy’n cynrychioli’r cyfnod o’r les sydd heb ddod i ben ar ddyddiad yr aseiniad.
Aseinio les
265.Mae paragraff 23 yn gymwys pan gaiff les ei haseinio. Pan fyddai rhwymedigaethau penodedig yn ei gwneud yn ofynnol i’r person y rhoddir y les iddo yn wreiddiol ddychwelyd ffurflen dreth neu ffurflen dreth bellach, caiff y rhwymedigaethau hynny eu trosglwyddo i’r aseinai.
Gostwng rhent neu leihau cyfnod neu amrywio les mewn ffordd arall
266.Mae paragraff 24 yn darparu ar gyfer achosion pan fo les yn cael ei hamrywio fel bod swm y rhent yn gostwng, neu’r les yn cael ei hamrywio fel arall (ac eithrio ymestyn cyfnod y les neu gynyddu’r rhent sy’n daladwy). Mewn achosion o’r fath caiff yr amrywiad ei drin fel trafodiad tir y gallai tenant fod yn atebol i dalu treth trafodiadau tir arno. Os lleihau cyfnod y les yw’r amrywiad, caiff hyn ei drin fel caffael buddiant trethadwy gan y landlord ac fe allai treth trafodiadau tir fod yn daladwy.
Trin cynnydd mewn rhent fel rhoi les newydd: amrywio les yn ystod y 5 mlynedd gyntaf
267.Mae paragraff 25 yn darparu ar gyfer sefyllfaoedd pan fo’r les yn cael ei hamrywio er mwyn cynyddu’r rhent sy’n daladwy, a’r amrywiad hwnnw’n digwydd cyn diwedd pumed flwyddyn cyfnod y les. Caiff yr amrywiad ei drin fel achos o roi les yn gydnabyddiaeth am y rhent ychwanegol. Nid yw hyn yn gymwys, fodd bynnag, os gwneir yr amrywiad o dan delerau gwreiddiol y les, neu yn rhinwedd rheolau statudol penodedig.
Rhan 5 - Cyfrifo’r dreth sydd i’w chodi
Lesoedd preswyl, lesoedd amhreswyl a lesoedd cymysg
268.Mae paragraff 26 yn diffinio caffael lesoedd preswyl, lesoedd amhreswyl a lesoedd cymysg.
Dim treth i’w chodi mewn cysylltiad â rhent: lesoedd preswyl
269.Mae paragraff 27 yn darparu nad oes treth trafodiadau tir i’w chodi mewn perthynas â’r rhent a delir o dan les breswyl. Mae unrhyw gydnabyddiaeth arall nad yw’n rhent yn parhau’n drethadwy o dan y rheolau arferol. Darperir pŵer i wneud rheoliadau fel y gall Gweinidogion Cymru ddarparu bod treth i’w chodi ar renti o’r fath. Darperir pwerau pellach fel y gall Gweinidogion Cymru bennu’r cyfraddau a’r bandiau cychwynnol a dilynol a fyddai’n gymwys pe baent yn gwneud rhenti o’r fath yn drethadwy.
Cyfraddau treth a bandiau treth: elfen rhent lesoedd amhreswyl a lesoedd cymysg
270.Mae paragraff 28 yn rhoi pŵer i Weinidogion Cymru wneud rheoliadau fel y gallant bennu’r cyfraddau a’r bandiau treth cychwynnol a dilynol a fydd yn gymwys i’r rhenti a delir o dan lesoedd amhreswyl a lesoedd cymysg. Rhaid i’r cyfraddau a’r bandiau gynnwys band cyfradd sero, y cyfraddau a’r bandiau eraill uwchlaw’r band cyfradd sero, a hefyd y dyddiad y bydd y cyfraddau a’r bandiau hynny yn gymwys.
Cyfrifo’r dreth sydd i’w chodi mewn cysylltiad â rhent: lesoedd amhreswyl a lesoedd cymysg
271.Mae paragraff 29 yn nodi’r camau sydd i’w cymryd er mwyn cyfrifo’r dreth sydd i’w chodi, sef cymhwyso’r gyfradd dreth i’r swm o’r gydnabyddiaeth sydd o fewn band treth penodol, ac yna adio’r symiau hynny at ei gilydd.
Cyfrifo’r dreth sydd i’w chodi mewn cysylltiad â rhent: trafodiadau cysylltiol
272.Mae paragraff 30 yn darparu’r rheolau cyfrifo pan fo’r trafodiad yn gysylltiol ag un trafodiad arall neu ragor.
Gwerth net presennol
273.Mae paragraff 31 yn darparu’r fformiwla ar gyfer pennu gwerth net presennol taliadau rhent yn y dyfodol. Mae hyn yn sicrhau bod taliadau rhent mewn blynyddoedd i ddod yn cael eu trethu ar sail swm sy’n cynrychioli gwerth y taliad ar y dyddiad y mae’r trafodiad yn cael effaith.
Y gyfradd disgownt amser
274.Mae paragraff 32 yn pennu’r gyfradd disgownt amser sydd i’w defnyddio yn y fformiwla gwerth net presennol. Nodir mai 3.5% yw’r gyfradd, a chaiff Gweinidogion Cymru ei hamrywio drwy reoliadau.
Treth sydd i’w chodi mewn cysylltiad â chydnabyddiaeth ar wahân i rent: cyffredinol
275.Mae paragraff 33 yn cadarnhau bod cydnabyddiaeth ar wahân i rent yn cael ei threthu o dan ddarpariaethau’r Ddeddf, a bod treth a godir o dan yr Atodlen hon yn ychwanegol at y dreth a gyfrifir o dan y darpariaethau eraill.
Treth sydd i’w chodi mewn cysylltiad â chydnabyddiaeth ar wahân i rent: lesoedd cymysg
276.Mae paragraff 35 yn darparu bod cydnabyddiaeth ar wahân i rent ar gyfer les gymysg i’w rhannu, ar sail deg a rhesymol, rhwng eiddo preswyl ac eiddo amhreswyl a bod y ddau drafodiad tybiannol hynny i’w trin fel trafodiadau cysylltiol.
Y rhent perthnasol
277.Mae paragraff 36 yn diffinio “y rhent perthnasol”, “y swm penodedig” ac “y rhent blynyddol”. Caiff Gweinidogion Cymru wneud rheoliadau i ddiwygio neu ddiddymu paragraffau 34 i 36 o’r Atodlen hon. Bydd unrhyw reoliadau a wneir o dan y paragraff hwn yn ddarostyngedig i’r weithdrefn gadarnhaol.
