Mae Deddf Rhentu Cartrefi (Cymru) 2016 (dccc 1) (“Deddf 2016”) yn newid y sefyllfa o ran rhentu yng Nghymru drwy, ymhlith pethau eraill, gyflwyno’r cysyniad o “contractau meddiannaeth” “safonol” a “diogel”.
Mae’r Rheoliadau hyn yn diwygio Atodlen 12 i Ddeddf 2016. Mae Atodlen 12 yn nodi darpariaeth ynghylch tenantiaethau a thrwyddedau a oedd yn bodoli cyn i Ddeddf 2016 ddod i rym ac sy’n trosi i fod yn gontractau meddiannaeth ar y “diwrnod penodedig” (sef y diwrnod y daw Deddf 2016 i rym yn llawn). Cyfeirir at y rhain fel “contractau wedi eu trosi”. Bwriedir i Atodlen 12 sicrhau y bydd Deddf 2016 yn gweithio mewn perthynas â chontractau o’r fath.
Mae rheoliad 5 yn mewnosod paragraff newydd 2A sy’n darparu bod trwyddedau a ddelir gan bobl ifanc 16 a 17 oed sy’n denantiaethau diogel neu’n feddianaethau amaethyddol sicr (“MASau”) yn trosi i fod yn gontractau meddiannaeth. Y trwyddedai fydd deiliad y contract a bydd Deddf 2016 yn gymwys i’r contract yn yr un ffordd ag y mae’n gymwys i unrhyw gontract wedi ei drosi arall.
Mae’r Rheoliadau hyn yn gwneud y diwygiadau a ganlyn sy’n ymwneud â llety â chymorth ac yn amlinellu pa denantiaethau a thrwyddedau a allant fod yn gontractau safonol â chymorth, a pha denantiaethau a thrwyddedau na allant fod yn gontractau o’r fath (gweler Rhan 8 o Ddeddf 2016).
Mae rheoliad 4(b) yn mewnosod is-baragraff newydd (5) ym mharagraff 2. Mae’r diwygiad hwn yn datgymhwyso Rhan 5 o Atodlen 2 ar gyfer unrhyw denantiaeth a oedd yn bodoli yn union cyn y diwrnod penodedig. Effaith y diwygiad hwn yw sicrhau na all landlord atal tenantiaeth sy’n ymwneud â llety â chymorth rhag trosi a dod yn gontract meddiannaeth. Er na all Rhan 5 o Atodlen 2 fod yn gymwys yn ystyrlon i drwydded sy’n fwy na 6 mis oed, mae’r diwygiad yn sicrhau nad oes unrhyw amheuaeth o ran hynny.
Mae rheoliad 8 yn mewnosod paragraff newydd 6A sy’n darparu mai dim ond tenantiaeth fyrddaliol sicr neu drwydded (heblaw trwydded a oedd yn denantiaeth ddiogel) sy’n ymwneud â llety â chymorth y caniateir iddi drosi i fod yn gontract safonol â chymorth.
Mae rheoliad 14 yn mewnosod paragraff newydd 24A sy’n darparu nad yw adrannau 144 (symudedd) a 145 (gwahardd dros dro) yn gymwys i gontract wedi ei drosi sy’n gontract safonol â chymorth ac a oedd, yn union cyn y diwrnod penodedig, yn denantiaeth fyrddaliol sicr.
Mae’r Rheoliadau hyn yn gwneud y diwygiadau a ganlyn mewn perthynas â “tenantiaethau cychwynnol”.
Mae rheoliad 7 yn amnewid paragraff 5 i ehangu’r contractau wedi eu trosi sy’n cael effaith fel contract safonol rhagarweiniol (gweler adran 16 o Ddeddf 2016 ac Atodlen 4 iddi). Mae’r diwygiad yn ychwanegu (at y ddarpariaeth sy’n bodoli eisoes ar gyfer tenantiaethau rhagarweiniol) denantiaethau byrddaliol sicr a oedd yn denantiaethau cychwynnol ar yr amod bod y landlord yn landlord cymdeithasol cofrestredig neu’n ddarparwr cofrestredig preifat o dai cymdeithasol (gydag eithriadau penodol).
O ganlyniad i’r diwygiad a wnaed i baragraff 5, mae paragraff 23 wedi ei ddiwygio (gan reoliad 13). Mae rheoliad 13(a) a (b) yn diwygio paragraffau 23(3)(c) a (6) i ddiweddaru’r cyfeiriadau, ym mharagraffau 1(7) a 2 o Atodlen 4, at “dyddiad cyflwyno” y contract i gynnwys dyddiad cyflwyno’r denantiaeth gychwynnol. Mae rheoliad 13(c) yn amnewid paragraff 23(7) i addasu cymhwysiad y Ddeddf i ymdrin â sefyllfaoedd pan fo estyniad eisoes wedi ei roi o dan denantiaeth gychwynnol.
Mae rheoliad 10 yn mewnosod paragraff newydd 13A sy’n darparu nad yw darpariaethau cynllun blaendal Deddf 2016 ond yn gymwys i gontract wedi ei drosi a oedd, yn union cyn y diwrnod penodedig, yn denantiaeth fyrddaliol sicr.
Mae rheoliad 11 yn mewnosod paragraff newydd 13B sy’n darparu pan fo contract safonol cyfnodol wedi ei drosi a oedd, yn union cyn y diwrnod penodedig, yn denantiaeth sicr a oedd yn cynnwys teler ynghylch amrywio’r rhent, na ellir ond amrywio’r rhent yn unol â’r teler hwnnw, ac na all y landlord ddefnyddio adran 123 i amrywio’r rhent.
Mae rheoliad 12 yn diwygio paragraff 15, sy’n ymwneud ag amrywio rhent. Mae rheoliad 12(a) yn diwygio paragraff 15(1) i sicrhau nad oes unrhyw wrthdaro rhwng y ddarpariaeth honno a pharagraff 13B. Yn ei hanfod, mae’r diwygiad hwn yn pwysleisio, pan fo contract wedi ei drosi yn dod o fewn paragraff 13B, nad yw paragraff 15 yn gymwys.
Mae rheoliad 12(b) yn diwygio paragraff 15(3) fel y gall deiliad y contract o dan y mathau o gontract y cyfeirir atynt ym mharagraffau 15(3)(b) neu (c) wneud cais, o dan reoliadau a wneir o dan baragraff 15(2), i bennu’r rhent ar gyfer yr annedd.
Mae nifer o’r diwygiadau a wneir gan y Rheoliadau hyn yn ymwneud â throsi MASau.
Mae rheoliad 3 yn diwygio paragraff 1 i gynnwys rhai diffiniadau ychwanegol. Y diwygiad mwyaf arwyddocaol yw’r ffordd y mae “tenantiaeth sicr” i’w darllen yn Atodlen 12; mae’r diwygiad yn sicrhau nad oes unrhyw amheuaeth ei bod yn cynnwys MAS a oedd, yn union cyn y diwrnod penodedig, yn cael ei thrin fel tenantiaeth sicr o dan adran 24(3) o Ddeddf Tai 1988.
Mae rheoliad 4(b) yn mewnosod is-baragraff newydd (6) ym mharagraff 2. Effaith y diwygiad hwn yw y bydd MASau sy’n bodoli eisoes na fyddent fel arall yn gallu dod yn gontractau meddiannaeth (oherwydd nad yw unrhyw rent neu gydnabyddiaeth arall yn daladwy oddi tanynt) yn trosi i fod yn gontractau meddiannaeth ar y diwrnod penodedig.
Mae rheoliad 19(b) yn hepgor paragraff 32(4). Effaith y diwygiad hwn yw bod contract newydd sy’n codi o dan adran 184(2) neu sydd o fewn adran 184(6) yn gontract sy’n cymryd lle contract arall at ddibenion Atodlen 12. O ganlyniad i hepgor paragraff 32(4), mae rheoliad 15 yn diwygio paragraff 25A.
Mae’r diwygiadau i baragraff 25A yn darparu pan fo contract sy’n cymryd lle contract arall yn gontract safonol cyfnodol (sydd naill ai yn codi o dan adran 184(2) neu sydd o fewn adran 184(6)) rhaid i’r landlord roi hysbysiad o 6 mis o dan adran 173 ac ni chaiff y landlord roi hysbysiad adran 173 o fewn y cyfnod o 4 mis sy’n dechrau â’r dyddiad y daeth deiliad y contract i fod â hawl i feddiannu’r annedd o dan y denantiaeth neu’r drwydded wreiddiol.
Mae rheoliad 19(c) yn mewnosod is-baragraff (8) newydd ym mharagraff 32. Mae’r diwygiad hwn yn golygu, mewn perthynas â chontract sy’n cymryd lle contract arall sy’n gontract safonol cyfnodol sy’n codi o dan adran 184(2), mai’r cyfnod hysbysu byrraf o dan adran 174 yw 6 mis (nid 2 fis). Mae’r diwygiad hwn hefyd yn golygu, mewn perthynas â contract sy’n cymryd lle contract arall sydd o fewn adran 184(6), bod paragraffau 25A(2)(a), 25B, 25C a 25D wedi eu hepgor.
Mae’r Rheoliadau hyn hefyd yn gwneud y diwygiadau a ganlyn.
Mae rheoliad 4(a) yn datgymhwyso paragraff 7(3)(k)(i) o Atodlen 2 mewn perthynas â thenantiaeth neu drwydded a oedd, yn union cyn y diwrnod penodedig, yn denantiaeth ddiogel neu’n denantiaeth sicr; gan ddileu’r gwaharddiad ar y math hwn o lety i geiswyr lloches rhag trosi i’r contract meddiannaeth perthnasol ar y diwrnod penodedig.
Mae rheoliad 6(a) a (b) yn gwneud mân ddiwygiadau i baragraff 4. Ni roddir hysbysiad o gontract safonol “o dan” adran 11(2)(b) o Ddeddf 2016; fe’i rhoddir o dan adran 13. Nid yw adran 11(2)(b) ond yn disgrifio’r hysbysiad y mae’n rhaid ei roi. Mae’r diwygiadau hyn yn ceisio adlewyrchu’r sefyllfa honno yn well.
Mae rheoliad 9 yn gwneud diwygiad i gywiro mân wall drafftio.
Mae rheoliad 16 yn diwygio paragraff 25B i ddarparu nad yw darpariaethau’r paragraff hwnnw yn gymwys i denantiaeth sicr nad oedd yn denantiaeth fyrddaliol sicr.
Mae rheoliad 17 yn cynnwys mân ddiwygiad i sicrhau nad oes unrhyw amheuaeth na allai paragraff 25D fod yn gymwys i gontract safonol cyfnod penodol a oedd yn denantiaeth ddiogel cyfnod penodol neu (yn ddarostyngedig i rai eithriadau) yn denantiaeth sicr cyfnod penodol.
Mae rheoliad 18 yn diwygio paragraff 29(1) er mwyn cyfyngu ei gymhwysiad honedig i denantiaethau sicr cyfnodol yn unig. Cyn y diwrnod penodedig, wrth ei gymhwyso o ran Cymru, nid oedd Sail 7 o Atodlen 2 i Ddeddf Tai 1988 ond yn gymwys i denantiaethau sicr cyfnodol, ac mae’r diwygiad hwn yn adlewyrchu’r sefyllfa honno.
Mae rheoliad 19(a) yn gwneud diwygiadau testunol i hwyluso eglurder.
Ystyriwyd Cod Ymarfer Gweinidogion Cymru ar gynnal Asesiadau Effaith Rheoleiddiol mewn perthynas â’r Rheoliadau hyn. O ganlyniad, ystyriwyd nad oedd yn angenrheidiol cynnal asesiad effaith rheoleiddiol o’r costau a’r manteision sy’n debygol o ddeillio o gydymffurfio â’r Rheoliadau hyn.